Расчеты с множественными процентными ставками

Как указано во введении к этому руководству, Калькулятор Curo не поддерживает расчет неизвестных значений в сценариях, где процентные ставки меняются со временем, например, в ипотеках с фиксированной на переменную ставку, за один шаг. Однако вы можете выполнить эти расчеты, разбив их на несколько этапов. Мы продемонстрируем этот процесс, используя настройки по умолчанию в Калькуляторе Curo, завершая расчетом Номинальной годовой ставки (НГС) и Годовой процентной ставки (ГПС), подразумеваемых во всем графике погашения.

Кредитование с фиксированной на переменную ставку преимущественно используется в ипотечной индустрии. Мы будем использовать реальный пример от ирландского ипотечного кредитора для иллюстрации этой концепции. Обычно все необходимые входные данные предоставляются, но будьте готовы их искать, если они не указаны. Вам понадобятся:

• Сумма кредита
• Фиксированная процентная ставка
• Срок фиксированного погашения
• Общий срок погашения
• Переменная процентная ставка

В приведенном выше примере кредитора указана сумма фиксированного платежа €1,520.06 в месяц. Это не всегда так, поэтому мы начнем с того, как ее рассчитать.

Шаг 1: Определение/подтверждение суммы фиксированного платежа

Для расчета неизвестного фиксированного платежа мы рассматриваем весь 30-летний срок как период фиксированного погашения и используем фиксированную процентную ставку в расчете. Необходимые входные данные следующие:

• Сумма аванса: Введите сумму кредита €300,000.00
• Платежи: Убедитесь, что строка платежей имеет следующие входные данные/выбор:
  • Количество: 360
  • Частота: Ежемесячно
  • Сумма: Оставьте пустым, так как это мы рассчитываем
  • Режим: В конце периода
• Конвенция подсчета дней: Выберите 30/360 (эта конвенция предполагает, что каждый месяц имеет 30 дней, а каждый год — 360 дней для целей расчета)
• Номинальная годовая ставка: Введите фиксированную ставку 4.50%

После завершения входные данные должны соответствовать изображению ниже.

После нажатия кнопки Рассчитать запишите результат платежа, так как мы будем использовать его на шаге 2.

Шаг 2: Определение остатка на конец периода фиксированной ставки

Для расчета суммы платежей с переменной ставкой нам сначала нужно определить остаток капитала на конец пятилетнего периода фиксированной ставки. Для этого измените входные данные калькулятора следующим образом:

• Платежи: В строке платежей из шага 1 оставьте все как есть, кроме:
  • Количество: Измените с 360 на 60
  • Сумма: Введите результат суммы платежа (€1,520.06) из шага 1
• Теперь выберите ссылку «Добавить строку» под предыдущей строкой, которую мы будем использовать для расчета остатка после 5 лет:
  • Количество: Введите 1
  • Частота: Оставьте «Ежемесячно»
  • Сумма: Оставьте пустым, так как это мы рассчитываем
  • Режим: Здесь мы используем «Авансом», потому что мы рассчитываем остаток после последнего фиксированного платежа

Когда закончите, ваши входные данные калькулятора будут такими же, как показано ниже.

После нажатия кнопки Рассчитать запишите результат, так как мы будем использовать его на шаге 3.

Шаг 3: Определение суммы платежа с переменной ставкой

Теперь, зная остаток на конец фиксированного срока, мы можем рассчитать платежи с переменной ставкой на оставшиеся 25 лет. Сначала удалите вторую строку серии платежей, добавленную на шаге 2, так как она нужна была только для расчета остатка после фиксированного срока. Затем используйте следующие входные данные:

• Сумма аванса: Введите остаток из шага 2 в качестве новой суммы кредита (€273,473.48).
• Платежи: После удаления второй строки измените оставшуюся строку платежей следующим образом:
  • Количество: 300 (поскольку 360 месяцев всего минус 60 фиксированных месяцев)
  • Частота: Ежемесячно
  • Сумма: Оставьте пустым для расчета
  • Режим: В конце периода
• Конвенция подсчета дней: Выберите 30/360
• Номинальная годовая ставка: Введите переменную ставку 3.85%

После расчета запишите эту новую сумму платежа для последнего шага.

Шаг 4: Определение НГС и ГПС, подразумеваемых в графике

Для расчета НГС и ГПС, вероятно, лучше очистить все входные данные расчетов и начать с чистого листа. В любом случае необходимые входные данные следующие:

• Сумма аванса: Введите сумму кредита €300,000.00
• Платежи:
  • Строка 1: Убедитесь, что строка платежей имеет следующие входные данные/выбор:
    • Количество: 60
    • Частота: Ежемесячно
    • Сумма: €1,520.06
    • Режим: В конце периода
  • Строка 2: Добавьте еще одну строку и убедитесь, что она имеет следующие входные данные/выбор:
    • Количество: 300
    • Частота: Ежемесячно
    • Сумма: €1,420.94
    • Режим: В конце периода

Когда закончите, ваши входные данные калькулятора будут такими же, как показано ниже.

Для расчета НГС:

• Конвенция подсчета дней: Выберите 30/360
• Номинальная годовая ставка: Оставьте пустым, так как это мы рассчитываем

Для расчета ГПС:

• Конвенция подсчета дней:
  • Выберите EU 2023/2225 ГПС для ипотек в Европейском Союзе
  • Выберите UK Mortgage ГПС для ипотек в Великобритании
  • Выберите 30/360 ЭГС в качестве ориентира в других частях мира
• Годовая процентная ставка: Оставьте пустым, так как это мы рассчитываем

Следуя этим шагам, вы теперь можете эффективно использовать Калькулятор Curo для управления и анализа сценариев ипотек с фиксированной на переменную ставку. Понимание того, как разбить эти расчеты на управляемые шаги, не только помогает в финансовом планировании, но и дает более четкое представление о долгосрочных последствиях изменения процентных ставок на ваши платежи. Помните, что, хотя Калькулятор Curo упрощает эти процессы, реальные приложения могут потребовать дополнительных соображений, таких как сборы, страховка или изменения в политике, которые могут повлиять на вашу ипотеку. Держите это руководство под рукой в качестве справочного материала и всегда консультируйтесь с финансовым консультантом для получения персонализированных рекомендаций, адаптированных к вашим конкретным обстоятельствам.