Cálculos de Múltiplas Taxas de Juros

Como delineado na introdução a este guia de ajuda, a Calculadora Curo não suporta calcular valores desconhecidos em cenários onde as taxas de juros mudam ao longo do tempo, como em hipotecas de taxa fixa-para-variável, em um único passo. No entanto, você pode realizar esses cálculos dividindo-os em vários passos. Demonstraremos esse processo usando as configurações padrão na Calculadora Curo, concluindo com como calcular a Taxa Anual Nominal (TAN) e a Taxa Percentual Anual (TPA) implícitas no cronograma de reembolso inteiro.

O empréstimo com taxa fixa-para-variável é predominantemente usado na indústria de hipotecas. Usaremos um exemplo real de um credor hipotecário irlandês para ilustrar esse conceito. Tipicamente, todas as entradas necessárias são fornecidas, mas esteja preparado para procurá-las se não forem. Aqui está o que você precisará:

• Valor do empréstimo
• Taxa fixa de juros
• Prazo de reembolso fixo
• Prazo total de reembolso
• Taxa variável de juros

No exemplo do credor acima, o valor de reembolso fixo de €1.520,06 por mês é fornecido. Nem sempre é o caso, então começaremos mostrando como calculá-lo.

Passo 1: Determine/Confirme o valor de reembolso da taxa fixa

Para calcular o reembolso fixo desconhecido, tratamos todo o prazo de 30 anos como o período de reembolso fixo e usamos a taxa fixa de juros no cálculo. As entradas necessárias são as seguintes:

• Valor de Adiantamentos: Insira o empréstimo de €300.000,00
• Pagamentos: Certifique-se de que a linha de pagamento tenha as seguintes entradas/seleções:
  • Número de: 360
  • Frequência: Mensal
  • Valor: Deixe em branco, pois estamos calculando isso
  • Modo: Em Atraso
  • Convenção de Contagem de Dias: Selecione 30/360 (essa convenção assume que cada mês tem 30 dias e cada ano tem 360 dias para fins de cálculo)
  • Taxa Anual Nominal: Insira a taxa fixa de 4,50%

Uma vez feito, as entradas devem corresponder à imagem abaixo.

Após pressionar o botão Calcular, anote o resultado de pagamento, pois usaremos isso como entrada no Passo 2.

Passo 2: Determine o saldo no final do período de taxa fixa

Para calcular o valor dos reembolsos da taxa variável, primeiro precisamos determinar o saldo de capital pendente no final do prazo fixo de cinco anos. Para isso, altere a entrada da calculadora da seguinte forma:

• Pagamentos: Na linha de pagamento do Passo 1, deixe tudo como está, exceto por:
  • Número de: Altere de 360 para 60
  • Valor: Insira o resultado de valor de pagamento (€1.520,06) do Passo 1
  • Agora selecione o link ‘Adicionar linha’ abaixo da linha anterior, que usaremos para calcular o saldo após 5 anos:
    • Número de: Insira 1
    • Frequência: Deixe como ‘Mensal’
    • Valor: Deixe em branco, pois isso é o que estamos calculando
    • Modo: Aqui, usamos ‘Em Adiantado’ porque estamos calculando o saldo após o último pagamento fixo ter sido feito Quando você terminar, sua entrada na calculadora será a mesma mostrada abaixo.

Após pressionar o botão Calcular, anote o resultado, pois usaremos isso como entrada no Passo 3.

Passo 3: Determine o valor de reembolso da taxa variável

Agora que sabemos o saldo no final do prazo fixo, podemos calcular os reembolsos da taxa variável pelos 25 anos restantes. Primeiro, remova a segunda linha de série de pagamento que adicionamos no Passo 2, pois ela foi necessária apenas para calcular o saldo após o prazo fixo. Em seguida, use as seguintes entradas:

• Valor de Adiantamentos: Insira o saldo do Passo 2 como o novo valor do empréstimo (€273.473,48).
• Pagamentos: Com a segunda linha removida, altere a linha de pagamento restante da seguinte forma:
  • Número de: 300 (pois 360 meses totais menos 60 meses fixos)
  • Frequência: Mensal
  • Valor: Deixe em branco para calcular
  • Modo: Em Atraso
  • Convenção de Contagem de Dias: Selecione 30/360
  • Taxa Anual Nominal: Insira a taxa variável de 3,85%

Após calcular, anote esse novo valor de reembolso para o último passo.

Passo 4: Determine a TAN e TPA implícitas no cronograma

Para calcular a TAN e TPA, provavelmente é sábio limpar todas as entradas de cálculo e começar com uma tela limpa. Independentemente do caminho que você tomar, as entradas necessárias são as seguintes:

• Valor de Adiantamentos: Insira o empréstimo de €300.000,00
• Pagamentos:
  • Linha 1: Certifique-se de que a linha de pagamento tenha as seguintes entradas/seleções:
    • Número de: 60
    • Frequência: Mensal
    • Valor: €1.520,06
    • Modo: Em Atraso
  • Linha 2: Adicione outra linha e certifique-se de que ela tenha as seguintes entradas/seleções:
    • Número de: 300
    • Frequência: Mensal
    • Valor: €1.420,94
    • Modo: Em Atraso

Quando você terminar, sua entrada na calculadora será a mesma mostrada abaixo.

Para calcular a TAN:

• Convenção de Contagem de Dias: Selecione 30/360
• Taxa Anual Nominal: Deixe em branco, pois isso é o que estamos calculando

Para calcular a TPA:

• Convenção de Contagem de Dias:
  • Selecione TPA UE 2023/2225 para hipotecas na União Europeia
  • Selecione TPA Hipotecária do RU para hipotecas no Reino Unido
  • Selecione 30/360 TEA como proxy em outras partes do mundo
  • Taxa Percentual Anual: Deixe em branco, pois isso é o que estamos calculando

Ao seguir esses passos, você pode agora usar a Calculadora Curo para gerenciar e analisar efetivamente cenários de hipoteca de taxa fixa-para-variável. Entender como dividir esses cálculos em passos gerenciáveis não apenas auxilia no planejamento financeiro, mas também dá uma imagem mais clara das implicações de longo prazo de taxas de juros variáveis em seus reembolsos. Lembre-se, embora a Calculadora Curo simplifique esses processos, aplicações no mundo real podem exigir considerações adicionais como taxas, seguros ou mudanças de política que possam afetar sua hipoteca. Mantenha este guia à mão como referência e sempre consulte um consultor financeiro para conselhos personalizados adaptados às suas circunstâncias específicas.